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这是郑州最最可惜的区域,每平方少卖3000

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来源:郑州楼市 发布日期:2020-01-02 05:59 浏览:10次

 

过去这么多年的历史经验来看,城市房价的攀升与其说是房子的增值,不如说是不动产附带资源的增值。


房产投资的核心就是对不动产附带资源的评估、判断和押注。

 

同理,资源与价值的错位才能产生巨大的套利机会,产生暴击。当下的郑州却有这样一个极端样本,资源和价值错配,房价每平方要少卖3000。

 


1


2019年12月15日,国际乒乓世界巡回赛总决赛在郑州常西湖新区奥体中心落下帷幕。我的哥们儿,来自杭州的球迷老董在郑州待了一周,看爽了球,对房子也动了心。

 

郑州奥体中心


2019年杭州奥体板块总共推地三块,竞得楼面价分别为31266元/㎡、30135元/㎡、31869元/㎡,预售价都在4万 。


在国内来看,杭州奥体板块是奥体资源赋能,城市名片引发板块价值剧增的典型案例。


▲常西湖各在售项目均价


这也是老董对比完杭州4万 和郑州1.5万 房价后,无比看好常新区的核心原因。

 

对比来看,定位为郑州市民文化服务区的常西湖新区价值也足够硬核。北核心区、市民公共文化服务区 九州坊;南核心区、奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心四大中心,基本都是郑州最好的公共资源。

 

但当老董逛荡了三天,来问我常西湖新区值不值得投资的时候,我沉默了。

 

我脑海中第一时间的想法是:

1、好是好,这是西区! 这是西区! 这是西区!


2、好是好,谁来接盘?

 

 

2

 

资源是有直接显性价值体现的。

 

比如凭靠花园路商圈的正弘蓝堡湾,随着正弘城和建业凯旋广场的相继落地,价格被充分夯实;

 

比如凭靠双学区顶起金水区房价的文博花园;

 

比如凭靠省政府搬迁噱头成为宇宙中心的白沙;

 

... ...

 

坦率来说,常西湖新区握着更好的资源。

 

仅南核心区四大中心:

 

奥体中心一场两馆含6万座体育场,1.6万座体育馆,3000座游泳馆,兼顾全民健身、赛事运营和文化演出等;

 

文博艺术中心涵盖郑州博物馆新馆、郑州档案史志馆、美术馆等几大场馆等;

 

市民活动中心包括科技馆、杂技馆、群艺馆、青少年发展中心、妇女儿童活动中心、市民健康中心等;

 

现代传媒中心包括报业出版、广播电视综合技术功能区、演播大厅和与“大玉米”遥相呼应的280米地标建筑。



还是那句话,这些是郑州市最好的公共资源,还是可以无限反哺房屋居住功能的资源,不好意思,这些北龙湖也比不上。

 

关键这些资源是最难得的,它不像商圈、城市综合体可以引进,不像名校可以开分校。常西湖新区郑州市民文化服务区是政府牵头的城市级资源配置,未来几十年绝对没有第二个。

 

不去比对生态资源等等,即便是最基本的地铁线路(1、14号线已开通,6号线即将开通、10号线修建中;)常西湖新区也能吊打白沙。

 

调研当中我还查了一些资料(非官方),目前郑州建设地下综合管廊的区域有三个:北龙湖、滨河国际新城和常西湖新区。其中经开区滨河国际新城的综合管廊平均每公里花费4000多万元,常西湖新区郑州市民文化服务区地下三层综合环廊平均每公里花费4.5亿。

 

我们不比北龙湖,仅仅以滨河国际新城为例。扒开外衣来看,滨河国际新城本质上就是一个新区,即便有中建做一级土地整理,城市界面有大的革新,但和基于郑州市政府倾力打造的郑州市民文化服务区,至少在资源的维度上是压根比不到一块的。

 

但为什么就连滨河国际新城房价都能吊打常西湖新区?

 


3


房价这组配方中,资源的权重是不同的。

 

常西湖新区的第一大问题:郑州十几年发展的极度不平衡,东区对西区的压制。

 

关于城市发展,太上层的东西不谈。郑州这么多年的经验告诉我们,郑州未来城市发展方向这个箭头可能一直向东,可能偏南但调头的可能性太小。最显性的来说,过去的CBD、现在的CBD、未来的CBD都在东区,核心的购买力和支撑自然也在东区。

 

这就是常西湖新区房价的致命天花板。

 

同样是商圈中原万达旁的保利心语、二七万达旁的名门橙邦、售价并不理想;

 

同样是学区,伊河路小学旁的裕华光合世界售价也不理想;

 

西区房价的上限在一开始就设定好了。

 


常西湖新区的第二大问题:产业和运营问题

 

一心两翼的政策飞了这么多年,这个天平上西区始终缺少足够重的产业砝码。

 

扒拉完整个常西湖新区,我们看不到新的支柱型产业灌注,也看不到在这里造一个就业中心的决心。整个核心除了传媒、文化相关、商业相关,几乎看不到其他的产业。

 

而这几项都不是郑州擅长的地方。传媒在国内倒数,不如长沙、浙江等;文化氛围更为缺失、郑州几乎没有稳定的文化产业,更别提与北京、杭州相比;至于商业,郑州在全国一线城市更是垫底,所以在这个角度几乎看不到逆天改命的可能。

 

而最最可惜的是,运营太差!

 

少数民族运动会之后,常西湖新区突然熄火,并一度被外界嘲讽“红利到头”,购房者高位站岗。事实上,严格来讲南北核心区完成度也仅有1/3,至少未来5年将不断有利好兑现。但由于缺乏系统的推广、宣传和运营,常西湖新区又坐了冷板凳。

 

比如刚刚结束的国际乒乓世界巡回赛总决赛,这样一个与郑州城市形象有很好结合度的话题就没有好好的宣传,甚至郑州市很多人都不知道这个赛事。

 

 

再比如,作为目前郑州硬件最好的奥体中心,当下及未来将承办更多的演出,也是常西湖新区非常好的宣传资源。

 

和高新、二七、管城、经开、惠济、金水区等郑州市大多数区域利好乏善可陈,修条路都能HIGH了半个区域不同。常西湖新区郑州市民文化服务区建设日新月异,脚下真金白银,地上每一个建筑都与郑州市民息息相关,但一手好牌迟迟打不出去。

 


4


 

常西湖新区的第三大问题:开发商问题

 

和北龙湖、滨河国际新城不同,常西湖新区土地整理的核心在于南北核心区,但却没有进行大范围的一级土地整理,核心区外围地产项目都是城改。

 

简单来说核心区和外围地产开发是断裂开的,政府并没有很大受益,对开发商也没太大约束。虽然后来招商条件有了提高,但意义已经不大了。

 


规划介入的时间、历史问题以及城改的复杂性,常西湖新区目前开发商一堆闷瓜土豆,能够提升区域品质的项目极少,产品亮眼的几乎没有。

 

更别说把地块做小,引入足够多的开发商,活性竞争。或者对开发商的规划、建筑进行要求,统一区域的建筑形象等等。

 

▲图为某项目售楼部前道路

 

该项目是区域最贵项目,看房的时候,从项目门岗,到达售楼部的动线非常的长。阵地包装乏善可陈,售楼部前的道路坑坑洼洼,惨不忍睹,让来自杭州的老董一度目瞪狗呆。

 

 

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最后简单说下购房建议:

 

在意品质选永威西郡;

在意学校选融信奥体世纪;
就冲价格便宜选汇泉西悦城;
综合均好性选华瑞紫韵城;
当然,明年恒大刁沟项目、裕华铁炉项目均将入市,可选择性也多了起来。

 

但无论怎样常西湖新区未来很多年的开发商版图已经清晰,房价脉络也有迹可循。当你和我一样为这个区域扼腕叹息的时候,或许我们应该想想,那些少卖的房价到底是价值被低估还是已经稀释到整个郑州市中去了。


 

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